Informations à savoir avant de commencer

APiLos travaille aujourd'hui en collaboration avec les services métiers qui sont en charge de la réglementation, le service LO3.

Retrouvez toutes les principales références juridiques applicables au conventionnement APL, les conventions-type, des fiches explicatives ainsi qu’une FAQ sur le site du financement du logement social: Conventionnement APL et loyers

La convention APL

- Un seul loyer par convention
- Une seule convention par financement
- PSLA : Prêt Social Location Accession
- Logements suite à l’article 20 de la loi ASV
- Habitat inclusif
- Transformation de logements ordinaires ou de logements de résidence sociale en logement-foyer "habitat inclusif"
- Le changement de financement du PLUS en PLS
- La date d'entrée en vigueur est à différencier de la date de fin de convention
- Refinancer &/ou reconventionner un bâtiment
- Blocage de la publication à cause de l’impression recto / verso avec marge alternée

Remplir la convention APL

- Conventions ANRU
- Conventions ANAH
- Conventionnement sans travaux / sans financement
- Conventionnement des résidences universitaires
- Convention PLAI & PLAI-A
- Une opération avec plusieurs agréments
- Durée de la convention APL
- Absence de prêt
- Le changement de nombre de logements entre agrément et convention
- Le loyer maximum du logement en €
- Le coefficient propre au logement
- Le coefficient de structure
- Les annexes retenues dans la surface utile
- La mixité sociale
- La numérotation des conventions automatique

L’avenant à la convention APL

- Attestation rectificative
- Surfaces définitives
- Modifier le loyer par avenant (suite aux surfaces définitives)
- En cas de vente

La convention APL

📌 Un seul loyer par convention

Il n'y a qu'un seul loyer maximum en €/m2 dans une convention APL, qu'il s'agisse de logements collectifs ou individuels et qu'il y ait ou non un ascenseur.

Pour une convention portant à la fois sur des logements collectifs (appartements) et individuels (maisons), la distinction en matière de loyers peut le cas échéant se faire dans la détermination du loyer maximum au logement, par le moyen du coefficient propre au logement (cf. loyers maximaux par logement dans le descriptif en annexe à la convention).

Il n'y a donc pas de "loyers plafonds multiples par financement", au niveau du conventionnement.
Le critère logement individuel/logement collectif n'est pas pertinent pour définir le périmètre d'application d'une convention, ainsi une seule convention APL sera faite même si elle contient des logements individuels ET collectifs.

Pour en savoir plus Fixation des loyers maximaux et une fiche récapitulative du loyer

Open

📍Une seule convention par financement

Pour être en accord avec la réglementation en vigueur, nous vous confirmons qu'il s'agit d'une convention par financement.

Exemple: si vous avez 3 financements en droit commun et 3 financements en ANRU, il s'agira de réaliser 6 conventions (une pour chaque financement pour cette opération).

🔔 PSLA : Prêt Social Location Accession

Il y a effectivement une convention signée entre l'Etat et le bailleur. Cependant, il ne s'agit pas d'une convention APL.

En cas de non location au bout de 18 mois, le bailleur peut effectivement conventionner à l'APL. A ce moment-là, cela devient une convention logement ordinaire selon le type de bailleur en financement PLS.

📃 Logements suite à l’article 20 de la loi ASV

Les attributions prioritaires n’ont pas à être mentionnées dans la convention APL.

Pour en savoir plus Passation de la convention APL

📃 Habitat inclusif

L'habitat inclusif est une solution de logement pour les personnes handicapées et les personnes âgées. Il peut être constitué soit:

En logements-foyers accueillant des personnes handicapées (PH) ou des personnes âgées (PA).

Les résidences sociales ne peuvent donc accueillir ce genre de projet.

Transformation de logements ordinaires ou de logements de résidence sociale en logement-foyer "habitat inclusif"

Procédure:

• Résiliation de la convention en cours. Cette résiliation anticipée de la convention doit être justifiée par un motif d'intérêt général.

• Nouvelle convention en logements-foyers accueillant des personnes handicapées (PH) ou des personnes âgées (PA).

Le changement de financement du PLUS en PLS

Il n’est pas possible de résilier une convention PLUS pour signer une nouvelle convention PLS.
On ne peut conventionner un logement en PLS qu'en présence d'un prêt PLS.
Même lorsque la durée initiale de la convention est passée.

La date d'entrée en vigueur est à différencier de la date de fin de convention

pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/no1_tableau_des_textes_applicables_-_rapports_locatifs_cle587ea6.pdf

Refinancer &/ou reconventionner un bâtiment

Les prêts PLAI/PLUS/PLS, donnant lieu à la signature d'une convention APL, ne pourront pas être accordés aux logements faisant l'objet d'une convention en cours.
Les logements dont la convention n'a pas été résiliée depuis au moins 10 ans  ne pourront pas bénéficier d'un refinancement en application de l'article D. 331-5 du CCH.

Blocage de la publication à cause de l’impression recto / verso avec marge alternée

Si le service de la publicité foncière bloque la publication en raison de l'impression Recto-Verso avec Marge Alternée, il est impératif de leur transmettre les consignes de la Politique d'impression des services de l'Etat.

Pour ce faire, envoyez leur le lien ci-après : ​Formulaire n°3265-SD

Open

Remplir la convention APL

🔔 Conventionnement sans travaux / sans financement sur APiLos & SIAP

Il est possible de créer une convention APL sans financement sur ApiLos & SIAP. https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/tgC_B

Pour en savoir plus le 1er paragraphe de la fiche 8 présente sur le site du financement du logement social Conventionnement APL et loyers

📃 Conventions ANRU

Il est possible de créer une convention APL ANRU sur ApiLos & SIAP https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/KgHCB

📃 Conventions ANAH

Suite à l'import ECOLOWEB, beaucoup de conventions ANAH ont été également importées.
Pour en savoir plus sur la reprise d’Ecoloweb https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/MYBu

Certains utilisateurs de SIAP/APILOS n'ont pas besoin de ces conventions dans leur interface. Malheureusement nous ne pouvons pas faire de suppression par lot de toutes ces conventions.
Vous avez la main pour supprimer les conventions.
Pour supprimer une convention si vous êtes bailleurs https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/ewBv

Pour supprimer une convention si vous êtes instructeurs https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/noBu

Les nouvelles conventions ANAH ne sont pas à réaliser sur APiLos

Conventionnement des résidences universitaires

Le conventionnement des résidences universitaires est une convention de type logement ordinaire

Pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/fiche_7_no7_logement-foyer_cle17a911.pdf

✍️ Convention PLAI & PLAI-A

Convention mixte PLAI et PLAI adapté, seul le loyer le plus élevé (PLAI) doit être indiqué .

Ce cas est valable dans une convention de logement ordinaire, seul le loyer le plus élevé (PLAI) doit être indiqué. Par conséquent, le loyer PLAI adapté n'apparaît pas.

Pour en savoir plus Fixation des loyers maximaux

Une opération avec plusieurs agréments

Chaque agrément doit faire l'objet d'une convention APL dans laquelle un loyer maximum est déterminé.
Le loyer ne sera pas nécessairement identique car la coefficient de structure, qui est calculé en fonction de la surface de l'opération et du nombre de logement, et les majorations locales peuvent varier d'une opération à une autre.

Durée de la convention APL

La durée de la convention ne peut être inférieure à 9 ans.
La durée de la convention ne peut être inférieure à la durée restant à courir la plus longue pour l’amortissement intégral des prêts, sauf cas de financement PLS.
La durée du PLS est de maximum 40 ans même dans l'hypothèse où l'amortissement du PLS serait plus long que 40 ans, la convention ne pourra pas avoir une durée supérieure à 40 ans.

pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/no1_tableau_des_textes_applicables_-_rapports_locatifs_cle587ea6.pdf

Elle diffère selon le financement:

• Pour les PLAI et PLUS: c’est la durée d’amortissement la plus longue, ce qui renvoie donc à la dernière échéance de remboursement

• Pour les PLS: elle est comprise entre 15 et 40 ans

• En ULS: elle est égale à la durée de la convention ULS

• pour les opérations sans financement : c’est au minimum égale ou supérieure à 9 ans

Sur une opération VEFA (ou autre), la convention APL peut être signée sans attendre la livraison de la 2° tranche.
La durée d'une convention APL n'est pas alignée sur celle d'un éventuel bail emphytéotique. En tout état de cause, à la date d'expiration fixée dans la convention, celle-ci est tacitement reconduite par périodes triennales et se poursuit ainsi pendant la durée du bail emphytéotique

Absence de prêt

Dans un premier temps, il convient de signer une convention APL avec une date d'expiration correspondant à une durée minimale de 9 ans, puis de conclure ultérieurement un avenant afin de modifier la date de fin, de manière à l'aligner sur la durée d'amortissement du prêt.

Si la date de la dernière échéance du prêt n'est pas encore connue, un avenant peut être pris afin que la durée de la convention corresponde bien à la durée la plus longue du prêt.

Le changement de nombre de logements entre agrément et convention

Oui, il est possible que le nombre de logements entre la phase d’agrément et la convention change, que ce soit la hausse ou à la baisse.
Par contre, ce qui ne doit pas augmenter par rapport à la décision d'agrément, c'est la surface utile totale de l'opération.
Si le nombre de logements à conventionner a augmenté ou a diminué entre le moment de l'agrément et le dépôt de la convention par le bailleur, le coefficient de structure doit être recalculé ainsi que le loyer maximum.

Le loyer maximum du logement en €

Il n’y a pas de calcul de loyer sur APiLos.

Pour en savoir plus Fixation des loyers maximaux & fiche récapitulative du loyer
Uniquement une calculette pour actualiser le loyer.
Pour en savoir plus https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/hwBv

Un contrôle est effectué par APiLos pour ne pas dépasser le résultat.

Pour en savoir plusFixation des loyers maximaux & fiche récapitulative du loyer

La date de valeur de loyer n'apparaitra pas dans la convention APL.
Il n'y a donc pas l'année de prise en compte du loyer.

Pour en savoir plus Fixation des loyers maximaux

Le coefficient propre au logement

Le coefficient propre correspond à une spécificité pour chaque logement.

💡Astuce : Si vous n'avez pas l'habitude de mettre ce coefficient, vous pouvez continuer à faire sans, en ajoutant simplement le chiffre 1, pour tous les coefficients de vos loyers.

Ce qu'il apporte par rapport au coefficient de structure (CS) et aux marges locales :

• Le CS et les marges locales sont établis à une échelle globale : celle de l'opération prise dans son ensemble.

• Le coefficient propre au logement permet d'affiner le calcul du loyer de chaque logement et de l'ajuster en fonction de la taille et des caractéristiques propres de celui-ci.

La fixation des coefficients des logements est encadrée par l'obligation suivante, précisée à l’article R. 353-16 du CCH :

• "La somme des résultats du produit, pour chaque logement, du coefficient par la surface utile ne doit pas excéder la surface utile totale de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de la convention."

• Ce qui revient à dire : la modulation au niveau de chaque logement ne doit pas entraîner un dépassement du produit locatif total au niveau de l'opération (c'est-à-dire loyer max de l'opération x SU totale).

• Plus d'informations ici

Pour en savoir plus: Fixation des loyers maximaux

& fiche récapitulative du loyer

Exemple

Open

Dans l'exemple, ci-dessus, la somme actuelle des loyers est de 1315,298€.

Par conséquent, la somme des loyers réelle devra être inférieure à 1 282,517€, afin que la règle de contrôle accepte le tableau des loyers déposé sur APiLos, le module conventionnement du SIAP.

Le coefficient de structure

Le coefficient de structure n'apparait pas dans la convention APL.

Il n’y a qu’un seul loyer maximum par convention APL et donc un seul coefficient de structure, prenant en compte la totalité de la surface utile de l’opération, logements individuels et logements collectifs compris.

Pour en savoir plus: Fixation des loyers maximaux & fiche récapitulative du loyer

Les annexes retenues dans la surface utile

Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètres.

pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/prise-en-compte-des-annexes-r785.html

exemple: une resserre correspond à un local servant à mettre des objets à l'abri. Dans ces conditions, un local destiné à entreposer les vélos des locataires peut effectivement être assimilé à une resserre (article 1er de l'arrêté du 9 mai 1995). Dans ces conditions, si le local vélo est à l'usage exclusif d'un locataire et présente une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 mètre, il s'agit bien d'une annexe dont la surface est prise en compte pour le calcul de la surface utile du logement.

La mixité sociale

APiLos:

• calcule automatiquement l’article sur la mixité sociale

• reporte le chiffre du 2eme alinéa du a) du 3°

Lorsque l'opération comporte plus de 10 logements :

• pour les 30% au moins, on arrondit à l’unité supérieure.

• Pour les 10% au plus, on arrondit à l’unité inférieure.

Lorsque l'opération comporte moins de 10 logements, c’est un arrondi classique (arrondi à l'unité la plus proche) :

• les résultats du calcul des 30% au moins et des 10% au plus sont donc arrondis à l’unité la plus proche.

En ce qui concerne le 2ème alinéa du a) du 3° de cet article 8, il s'agit d'un nombre "négocié" avec les services instructeurs, au regard des besoins locaux.

Pour en savoir plus sur le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044636999/2022-01-01

pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/mixite-sociale-r783.html

La numérotation des conventions automatique

Pour simplifier et harmoniser la numérotation des conventions réalisées sur l’ensemble du territoire français, un chantier a été mené avec le service réglementation LO3 de la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP). Pour déterminer cette nouvelle numération, une étude préalable a été réalisée auprès des instructeurs utilisateurs d’APiLos. Objectif : Définir une numérotation nationale, au regard des pratiques territoriales et des usages.

La numérotation automatique choisie par les instructeurs utilisateurs d’APiLos est :

• Numérotation pour les Services déconcentrés (DDT/DDTM/DRIHL)

Légende

DD : n° du département

D : S'il s'agit d'une convention instruite par les services déconcentrés (DDT/DDTM/DRIHL)

AA : Année de validation de la convention APL (ex : 2023 retenir 23)

NNNN : Numéro séquentiel de la convention APL

La numérotation est ajoutée automatiquement par le SIAP. Celle-ci est paramétrée pour être synchronisée sur l'échelon départemental et avec mise à zéro chaque année.

Exemple : Si la DDTM13 valide la 1er convention de l'année, cette convention portera le numéro 0001. Quelques minutes après, la Métropole Aix-Marseille-Provence (délégataire de type 3) valide une nouvelle convention sur ce département 13. Cette nouvelle convention, validée par le délégataire, portera automatiquement le numéro 0002.

​

• Numérotation pour les Collectivités délégataires

 Légende

DD : n° du département

CCCCC : Numéro de gestionnaire déterminé par le SIAP

AA : Année de validation de la convention APL (ex : 2023 retenir 23)

NNNN : Numéro séquentiel de la convention APL

La numérotation est ajoutée automatiquement par le SIAP. Celle-ci est paramétrée pour être synchronisée sur l'échelon départementale et avec mise à zéro chaque année.

Exemple : Si la DDTM13 valide la 1er convention de l'année, cette convention portera le numéro 0001. Quelques minutes après, la Métropole Aix-Marseille-Provence (délégataire de type 3) valide une nouvelle convention sur ce département 13. Cette nouvelle convention, validée par le délégataire, portera automatiquement le numéro 0002.

L’avenant à la convention APL

Attestation rectificative

Il n'est actuellement pas prévu de pouvoir générer une attestation rectificative dans APiLos/SIAP ou d'en importer une sur APiLos/SIAP. Il est donc nécessaire de passer par un avenant classique.

Surfaces définitives

Les surfaces définitives peuvent être prises en compte dans APiLos, quand vous le souhaitez !
Dans le sens où, la convention peut être validée puis remise à l'instruction pour changer les surfaces par exemple. Donc il est possible de réaliser un projet de convention APL avec des surfaces provisoires, puis d'ajouter par la suite les surfaces définitives

Modifier le loyer par avenant (suite aux surfaces définitives)

Il n'est pas possible par avenant de modifier le loyer maximum.

Il y a une exception au principe.
Il s'agit d'autoriser la révision du loyer maximum par avenant lorsqu'à l'achèvement de l'opération, les caractéristiques de l'immeuble ne correspondent plus à celles prévues au moment de la signature de la convention.
Il est ainsi indiqué:
"Après achèvement de chaque opération, il conviendra de vérifier que les caractéristiques de l’immeuble correspondent à celles prévues au moment de la signature de la convention.
Dans le cas contraire, il conviendra par avenant de réviser le loyer maximum en tenant compte des caractéristiques de l’opération achevée et des éléments de l’avis de fixation des loyers maximaux des conventions en vigueur lors de la signature de la convention initiale ; si le délai entre la signature de la convention et l’achèvement de l’opération est important, les services pourront apprécier s’il convient d’actualiser, dans l’avenant la valeur du loyer maximum correspondant à la taille réelle des logements selon les valeurs du LMzone de la circulaire loyer de l’année de signature de l’avenant."

pour en savoir plus annexe 6 "Les modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile" de l'Avis Loyer 2024 (en bas de la page 26).

En cas de vente

Les ventes de logements peuvent durer jusqu'à trois ans. Pour améliorer le suivi global officiel, il est possible de:

• ajouter au fil de l'eau chaque vente dans l'avenant avec la création d’un projet d’avenant

• enregistrer l'avenant en le passant “en instruction” pour transmettre l’information en temps réel

• l’instructeur vous redonne la main, avenant “en correction” pour pouvoir ajouter des ventes et/ou attendre la fin de la vente

• valider l'avenant et le soumettre au SPF une seule fois quand toutes les ventes terminées définitivement

Pour en savoir plus sur les statuts https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/HABu

Le loyer maximum à indiquer lors de la rédaction de la convention est celui indiqué dans l’agrément

Même si la préparation et la signature de la convention surviennent une ou plusieurs année(s) après l’agrément de financement, il est nécessaire de reprendre le loyer tel que prévu dans ce dernier.

À noter, tant que la convention n’est pas signée, le loyer maximum ne peut faire l’objet de révision à l’IRL.

Exemple : l’agrément date de l’année 2022, tandis que la convention est préparée et sera signée en 2025. Dans ce cas de figure, le loyer à inscrire dans la convention est celui convenu lors du montage financier, donc en date de 2022. Il ne sera non plus pas possible pour le bailleur d’appliquer les augmentations de loyer prévues par les IRL 2023 et 2024 car la convention n’est pas encore signée.

Pour en savoir plus, annexe 1 de l’avis loyers : https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/avis-loyers-2024-a2243.html?lang=fr