Informations à savoir avant de commencer
APiLos travaille aujourd'hui en collaboration avec les services métiers qui sont en charge de la réglementation, le service LO3.
👉 Retrouvez toutes les principales références juridiques applicables au conventionnement APL, les conventions-type, des fiches explicatives ainsi qu’une FAQ sur le site du financement du logement social: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/conventionnement-apl-et-loyers-r382.html
📌 Un seul loyer par convention
Il n'y a qu'un seul loyer maximum en €/m2 dans une convention APL, qu'il s'agisse de logements collectifs ou individuels et qu'il y ait ou non un ascenseur.
Pour une convention portant à la fois sur des logements collectifs (appartements) et individuels (maisons), la distinction en matière de loyers peut le cas échéant se faire dans la détermination du loyer maximum au logement, par le moyen du coefficient propre au logement (cf. loyers maximaux par logement dans le descriptif en annexe à la convention).
Il n'y a donc pas de "loyers plafonds multiples par financement", au niveau du conventionnement.
Le critère logement individuel/logement collectif n'est pas pertinent pour définir le périmètre d'application d'une convention, ainsi une seule convention APL sera faite même si elle contient des logements individuels ET collectifs.
👉 Pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html et une fiche récapitulative du loyer
📍Une seule convention par Financement
Pour être en accord avec la réglementation en vigueur, nous vous confirmons qu'il s'agit d'une convention par financement.
👉 Exemple: si vous avez 3 financements en droit commun et 3 financements en ANRU, il s'agira de réaliser 6 conventions (une pour chaque financement pour cette opération).
Par conséquent, les conventions mixtes PLUS/PLAI ne sont pas réglementaires.
L’avis loyer 2024 a supprimé la possibilité de le faire. https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/avis-loyers-2024-r789.html
💰 Loyer
Il n’y a pas de calcul de loyer sur APiLos.
👉 Pour en savoir plus: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html & fiche récapitulative du loyer
Uniquement une calculette pour actualiser le loyer.
👉 Pour en savoir plus https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/hwBv
La date de valeur de loyer n'apparaitra pas dans la convention APL.
Il n'y a donc pas l'année de prise en compte du loyer.
👉 Pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html
✍️ Convention PLAI & PLAI-A
Convention mixte PLAI et PLAI adapté, seul le loyer le plus élevé (PLAI) doit être indiqué .
Ce cas est valable dans une convention de logement ordinaire, seul le loyer le plus élevé (PLAI) doit être indiqué. Par conséquent, le loyer PLAI adapté n'apparaît pas.
👉 Pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html
🔔 PSLA : Prêt Social Location Accession
❌ Il y a effectivement une convention signée entre l'Etat et le bailleur. Cependant, il ne s'agit pas d'une convention APL.
En cas de non location au bout de 18 mois, le bailleur peut effectivement conventionner à l'APL. A ce moment-là, cela devient une convention logement ordinaire selon le type de bailleur en financement PLS.
Par conséquent, il n'est pas prévu que les conventions PSLA soient intégrées sur le module conventionnement du SIAP.
📃 Logements suite à l’article 20 de la loi ASV
Les attributions prioritaires n’ont pas à être mentionnées dans la convention APL.
👉 Pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/passation-de-la-convention-apl-r782.html
🔔 Conventionnement sans travaux / sans financement sur APiLos & SIAP
✅ Il est possible de créer une convention APL sans financement sur ApiLos & SIAP. https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/tgC_B
Cette fonctionnalité est possible uniquement pour les plafonds de ressource ne dépassant pas ceux du PLUS et du logement ordinaire.
👉 Pour en savoir plus: le 1er paragraphe de la fiche 8 présente sur le site du financement du logement social https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/conventionnement-apl-et-loyers-r382.html
📃 Conventions ANRU
Il est possible de créer une convention APL ANRU sur ApiLos & SIAP https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/KgHCB ✅
Il n’y a par contre pas de lien avec la plateforme du financement ANRU, IODA.
Par conséquent, aucune donnée n’est reprise dans le formulaire.
📃 Conventions ANAH
Suite à l'import ECOLOWEB, beaucoup de conventions ANAH ont été également importées.
👉 Pour en savoir plus sur la reprise d’Ecoloweb https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/MYBu
Certains utilisateurs de SIAP/APILOS n'ont pas besoin de ces conventions dans leur interface. Malheureusement nous ne pouvons pas faire de suppression par lot de toutes ces conventions.
Vous avez la main pour supprimer les conventions.
👉 Pour supprimer une convention si vous êtes bailleurs https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/ewBv
👉 Pour supprimer une convention si vous êtes instructeurs https://siap-logement.atlassian.net/wiki/x/noBu
Les nouvelles conventions ANAH ne sont pas à réaliser sur APiLos ❌
👶 Conventionnement des résidences universitaires
Le conventionnement des résidences universitaires est une convention de type logement ordinaire
👉 Pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/fiche_7_no7_logement-foyer_cle17a911.pdf
📅 Date pour les opérations livrée en 2 temps
En principe, la convention est signée pour l'obtention de la décision de financement.
Sur une opération VEFA (ou autre), la convention APL peut être signée sans attendre la livraison de la 2° tranche.
Si la date de la dernière échéance du prêt n'est pas encore connue, un avenant peut être pris afin que la durée de la convention corresponde bien à la durée la plus longue du prêt.
Le coefficient propre au logement
Le coefficient propre correspond à une spécificité pour chaque logement.
💡Astuce : Si vous n'avez pas l'habitude de mettre ce coefficient, vous pouvez continuer à faire sans, en ajoutant simplement le chiffre 1, pour tous les coefficients de vos loyers.
Attention ne pas confondre coefficient propre au logement & coefficient de structure.
Ce qu'il apporte par rapport au coefficient de structure (CS) et aux marges locales :
Le CS et les marges locales sont établis à une échelle globale : celle de l'opération prise dans son ensemble.
Le coefficient propre au logement permet d'affiner le calcul du loyer de chaque logement et de l'ajuster en fonction de la taille et des caractéristiques propres de celui-ci.
Ce coefficient propre de modulation permet de contenir 4 chiffres après la virgule
La fixation des coefficients des logements est encadrée par l'obligation suivante, précisée à l’article R. 353-16 du CCH :
"La somme des résultats du produit, pour chaque logement, du coefficient par la surface utile ne doit pas excéder la surface utile totale de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de la convention."
Ce qui revient à dire : la modulation au niveau de chaque logement ne doit pas entraîner un dépassement du produit locatif total au niveau de l'opération (c'est-à-dire loyer max de l'opération x SU totale).
Plus d'informations ici
👉 Pour en savoir plus: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html
& fiche récapitulative du loyer
La somme des loyers après application des coefficients ne peut excéder la somme des loyers sans application des coefficients (loyers au m2 * surface utile).
C'est la règle de contrôle d'APiLos.
👉 Exemple
Dans l'exemple, ci-dessus, la somme actuelle des loyers est de 1315,298€.
Par conséquent, la somme des loyers réelle devra être inférieure à 1 282,517€, afin que la règle de contrôle accepte le tableau des loyers déposé sur APiLos, le module conventionnement du SIAP.
Coefficient de structure
Le coefficient de structure n'apparait pas dans la convention APL.
Il n’y a qu’un seul loyer maximum par convention APL et donc un seul coefficient de structure, prenant en compte la totalité de la surface utile de l’opération, logements individuels et logements collectifs compris.
👉 Pour en savoir plus: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html & fiche récapitulative du loyer
Le loyer maximum du logement en €
Le loyer est le produit de la surface utile, du loyer par mètre carré et du coefficient
Un contrôle est effectué par APiLos pour ne pas dépasser le résultat.
👉 Pour en savoir plus: https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/fixation-des-loyers-maximaux-r784.html & fiche récapitulative du loyer
La mixité sociale
L'article de la mixité sociale est présent uniquement sur les conventions type HLM & SEM.
Article 8 de la mixité sociale
APiLos:
calcule automatiquement l’article sur la mixité sociale
reporte le chiffre du 2eme alinéa du a) du 3°
Lorsque l'opération comporte plus de 10 logements :
pour les 30% au moins, on arrondit à l’unité supérieure.
Pour les 10% au plus, on arrondit à l’unité inférieure.
Lorsque l'opération comporte moins de 10 logements, c’est un arrondi classique (arrondi à l'unité la plus proche) :
les résultats du calcul des 30% au moins et des 10% au plus sont donc arrondis à l’unité la plus proche.
En ce qui concerne le 2ème alinéa du a) du 3° de cet article 8, il s'agit d'un nombre "négocié" avec les services instructeurs, au regard des besoins locaux.
👉 Pour en savoir plus sur le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044636999/2022-01-01
👉 pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/mixite-sociale-r783.html
Surfaces définitives
A quel moment, les surfaces définitives peuvent elles être prises en compte dans APiLos, le module conventionnement du SIAP ?
Réponse : Quand vous le souhaitez ! Dans le sens où, la convention peut être validée puis remise à l'instruction pour changer les surfaces par exemple. Donc il est possible de réaliser un projet de convention APL avec des surfaces provisoires, puis d'ajouter par la suite les surfaces définitives.
Durée des conventions APL
La durée de la convention ne peut être inférieure à 9 ans.
La durée de la convention ne peut être inférieure à la durée restant à courir la plus longue pour l’amortissement intégral des prêts, sauf cas de financement PLS.
👉 pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/no1_tableau_des_textes_applicables_-_rapports_locatifs_cle587ea6.pdf
Date fin de convention
Elle diffère selon le financement:
Pour les PLAI et PLUS: c’est la durée d’amortissement la plus longue, ce qui renvoie donc à la dernière échéance de remboursement
Pour les PLS: elle est comprise entre 15 et 40 ans
pour les opérations sans financement : c’est au minimum égale ou supérieure à 9 ans
Cas particuliers pour les associations foncières : Lorsque l'opération est réalisée par l'association foncière ou par l'une de ses filiales, la durée de fin de convention quel que soit le type de financement est égale à 20 ans.
La date d'entrée en vigueur est à différencier de la date de fin de convention
Rappel :
Principe: Date d'entrée en vigueur correspond à la date de publication au fichier immobilier ou inscription au livre foncier.
Exception :Date d'entrée en vigueur correspond à la date de signature pour les OHLM et les SEM.
👉 pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/IMG/pdf/no1_tableau_des_textes_applicables_-_rapports_locatifs_cle587ea6.pdf
Blocage de la publication à cause de l’impression recto / verso avec marge alternée
Impression recto / verso avec marge alternée est la norme que se doit d'appliquer APiLos.
Si le service de la publicité foncière bloque la publication en raison de l'impression Recto-Verso avec Marge Alternée, il est impératif de leur transmettre les consignes de la Politique d'impression des services de l'Etat.
Pour ce faire, envoyez leur le lien ci-après : https://www.impots.gouv.fr/formulaire/3265-sd/formule-de-publication
Bail emphytéotique
La durée d'une convention APL n'est pas alignée sur celle d'un éventuel bail emphytéotique. En tout état de cause, à la date d'expiration fixée dans la convention, celle-ci est tacitement reconduite par périodes triennales et se poursuit ainsi pendant la durée du bail emphytéotique
Les annexes retenues dans la surface utile
Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètres.
👉 pour en savoir plus https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/prise-en-compte-des-annexes-r785.html
Le changement de financement du PLUS en PLS
❌ Il n’est pas possible de résilier une convention PLUS pour signer une nouvelle convention PLS.
On ne peut conventionner un logement en PLS qu'en présence d'un prêt PLS.
Même lorsque la durée initiale de la convention est passée.
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